租金行情上涨房东借故毁约 面对违约法官教您如何维权

案例1 以物价上涨为由解除合同

　　家住梅州梅江区的何伯作为几家责任田主的代表，与罗老板于2004年签订责任田转租协议，用于种植花卉，租期23年，租金每年每亩400元。

　　到了2011年，其中一名田主以合同租金低，租期长，当前物价上涨，货币贬值等客观情况发生了当事人无法预见的重大变化为由，请求解除转租合同。2012年杨某以合同显示公平为由一纸诉状把罗老板告上了法院。

　　经梅州两级法院的审理，终以杨某的败诉告终。法院认为，合同签订时租金与当时经济生活水平相当，不存在显失公平情形。此外，因形势发展带来市场价格变化，不属于合同法司法解释中可解除合同的情形，属于合同法法律关系当事人应当可预见和判断到的正常的市场风险。罗老板并未出现违约行为。

　　法官提醒：情势变更有特定情形

　　所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更在客观上表现为意外事件、社会经济形势的急剧变化、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等事由。主观上，情势变更是当事人在订立合同时所不可预见并不可避免的。

　　土地、店铺及房屋的租金成本大幅增加，很难说无法预见，涨幅很难说超过正常可预见范围，同时也很难说没有其他办法提前预防或规避。所以仅指望适用情势变更原则，通过法律途径调整合同价格从而避免亏损的办法并不是件容易的事情。签订租金合同还是应提前预防为主。比如，尽量争取签订可调价格合同，约定在一定条件下可调价格，如约定市场涨幅超过多少以后，价格相应调整。

　　懂法律，早预防是合同双方根本之道。在极特殊情况下请求法院适用情势变更原则调整合同价格或解除合同是不得已的最后一试的救济手段，对此，合同双方要有清醒的认识，正确看待情势变更原则的适用。

　　案例2 故意拖延收租致租客“违约”

　　2010年，阿志（化名）与一贸易公司签订《租赁合同》，约定阿志将一块面积为3498平方米的土地租赁给贸易公司，租期12年。最初三年的月租金按每平方米1.5元计算，即每年62380元；以后的年租金以此62380元为基准，第四年增加8%，第五年增加10%，此后每年递增4个百分点。

　　2013年12月25日，阿志向梅县区法院起诉，以贸易公司拖欠租金超过30天为由请求法院判令解除双方订立的《租赁合同》。贸易公司在答辩中却叫起了“撞天屈”，称租用土地后投入数百万元，一直都惦记着交租金，主观上无违约故意。2013年7月，公司按约定以面谈、手机及信息联系等方式多次要求缴交。阿志却拖着不愿收，直至2013年8月19日才发来一份《解除合同通知书》，提出该公司拖欠租金49天，要按约收回场地。

　　经过法院调查发现，该案实质是市场租金的上涨幅度远远高于原双方约定的涨幅引发的纠纷。双方订立合同时约定月租金是以每平方米1.5元为计算基准，这在当时应该是与市场租金大致相等的。而2013年下半年的市场租金最高已飙升至每平方米6元，按合同约定增幅8%不过是每平方米1.62元，中间差额巨大。出租方由此就消极行使收取租金权利，待逾期时限届满则要求解除合同、收回场地，以求另行出租获得更大收益。最终，经法院调处，双方相互谅解，达成继续履行合同的协议。

　　法官提醒：明确约定防范风险

　　就目前审判实践而言，当事人所订立的《租赁合同》对合同期限、租金计算、租赁物的交付等一般而言都是相对明确，其中肯定少不了对承租人不依时交付租金的罚则条款；对于出租人消极收取租金的处理，则无约束条款。为维护交易安全，法官建议在订立租赁合同时应详细明确租金收取事项，以防范在履行租赁合同过程中的相关风险：

　　1.租期较长的，应约定租金的增幅或者降幅，当市场租金与原约定租金的比率超过约定幅度时，可作增减调节；

　　2.出租人应出具固定收取租金的银行账号，当该银行账号发生变动时，出租人有通知缴纳租金的义务，否则须承担拒收租金的法律后果；

　　3.为了应对出租人拒收租金的情况，合同当事人应约定提存租金的公证处或（承租人提供的）银行账号，当双方发生租金相关纠纷时，可以提存或存入相等数额的钱，以分清责任并能减少纠纷的发生。